普通人买房的两个命门：首授予月供，怎么破解？

liukang20242天前吃瓜始末1106

以下文章来历于楼市团长，作者楼市团长

对99%的购房者来说，买房只需两个命门：首付，月供。咱们能买多贵的房子，买哪里的房，悉数都是环绕这两点来做决议计划的。

一般来说，首付决议总价，总价又束缚三个方针：地段、面积、楼龄。

资金满足，你选房；

资金不行，房选你。

手里的资金越少，能够买得起的总价就越低，挑选规模就越窄，从某种程度来讲，这种状况不是你选房，而是房选你。所以，资金不足的人，很难买到笋盘。

相反，假如你资金满足，那么商场上各个价位的房子都在你射程之内，只需你经常看楼市团长的文章，买房的时分射中笋盘的概率是非常高的。（具体攻略请看往期文章）

那么咱们怎样添加首付，顶高购买总价呢？这是本文要处理的第一个问题，暂时按下不表，且听第二个问题：月供。

月供这种东西，决议了你买房之后几年过得像人仍是像狗，有钱供楼就像人，没人供楼就像狗，仍是一个二哈。

关于出资者来讲，跟着房子越买越多，月供就像池子的水相同，越抽越干，终究房子的钥匙一大串，月供却几十万，略微不小心，就填不上了。

月供是现金流，关于企业而言，继续赔本不会死，可是现金流断了立刻死。京东、阿里巴巴赔本了十几年一向没事，全赖营收现金流+创投基金的烧钱，后来才终究盈余并成功上市。

关于一般买房者而言，月供相同是存亡的边界，不行不小心，那么咱们该怎样应对月供问题呢？接下来show 大招的时分到了，楼市团长将为咱们共享血泪经验，板凳预备好了吗？

一、首付

第一道命门，这是决议许多人能不能上车的命门。其实首付的问题曾经没那么严峻。

1998-2005年，是楼市迸发的第一个春天。那时分处处盛行着“温州炒房团”、“煤老板炒房团”的传说。而群众还处于懵懂期，乃至许多人还觉得负债是一件丢人的事。

相同也是那时分，开发商各种“一成首付”、“零首付”广告满天飞，诱惑你买房，几乎变着法子让你买房坐等增值挣钱。

所以，尽管那时平均薪酬没现在高，可是只需你对“负债”没成见，上车仍是很简略的，50万总价的房子，首付5万就行了，立刻就能做业主哦

这段时刻，咱们称为——商场教育期。

在这个时期被房价一波波上涨行情暴打的人总算想了解了一个道理：妈呀，本来房价三年不涨，一涨起来比利息还高！供三年利息15万，房子涨了50万，房子一卖净到手35万。

买房出资其实经商相同的，嗯，先进货，摁三年出货，获利回笼资金又去摁两套，接下来再进货三套四套…

如此循环，岂不很快就累积起一笔财富了，几乎捡钱，狠命地搞啊！所以，一批批被教育的人加入了炒房大军，开端热衷于赚“easy money” ，再也不乐意在办公室加班赚“hard money”了。

2008年前后，高层也醒觉过来了，知道每次钱银大放水，聪明的人总是先跑去借债买财物来对冲通胀，薅社会的羊毛。

由于钱银通胀等于“全民税”，只需你运用人民币会被抽税，可是借债买财物的人则等于变相“合理避税”了，所以相对而言，其他没买房的人就吃亏了。

所以高层出了大杀器：认房又认贷，二套7成首付。看你丫还炒吗？

这个时分许多人或许会觉得那些出资者必定吓得满地找牙：爷，我不炒了行吗？

可是出资范畴最有魅力的当地是移风易俗，见招拆招，赔本的生意没人做，挣钱的生意杀头也有人天天惦记着怎样做。后来有人为了破解首付难题，使出了如下大招：卡贷过桥、全款再典当、联手买房、假离婚买房，亲朋告贷、零首付买房等等。

接下来简略打开一下，由于招数大凶猛，点到即止，避免误伤无辜：

卡贷过桥：简略来讲，你有一点钱，可是首付还差10万8万，怎样办呢？

能够先找亲朋借一笔资金过来，补够首付，待按揭办下来之后，然后把卡贷上的资金还给亲朋。一般买完房，都能够找银行办装饰贷、月供贷什么的，这时你就有机会把亲朋的钱还上了。可是这儿有首付贷的嫌疑，咱们是不引荐的。

全款再典当：这个招数一般用于有告贷记载首套5成或二套7成首付的状况。例如某些城市二套要7成首付，可是你只需3成的钱，怎样办？

能够找告贷公司过桥垫资借一笔资金，补够7成的钱，全款把该房子买下来，然后立刻办典当告贷7成，取得这7成资金后赶忙还给告贷公司，这就等于变相三成首付了。

优缺点如下：

1、典当告贷利率一般比较低，有些比正常按揭还廉价。

2、我国规则任何一个家庭或个人只能有两个按揭告贷一起在供，第三套停贷，可是典当告贷不限，也便是只需有财物而且流水满足，你能够办无限个，也便是相当于三成首付的资历是无限的。

3、全款再典当触及第三方告贷公司过桥垫资，前后约7-45天，利率每天万分之8到千分之1。

4、全款再典当，典当有两种：个人典当贷和公司典当运营贷，后者利率很低，可是需求花3000-5000元买一个一年前注册的公司营业执照。

阐明：由于太多人知道这个招数，部分城市现已制止了全款买房之后当即典当，银行要求供6个月才干处理。

由于篇幅有限，联手买房、假离婚买房，亲朋告贷，零首付买房这四种招数暂不打开，下面咱们立刻进入怎样敷衍月供的环节。

二、月供

对咱们月供压力影响最明显的是通胀与收入添加，正常而言，一旦你买了房，通胀越凶猛，对你越有利，由于你的债款总额是确定的，房价却不是确定的，跟着通胀的添加，两者就会构成一个套利的剪刀差：2008年，你借了70万买一套房，以为一辈子做房奴了，要用终身才干还清70万。其实你欠的钱永久都是70万，可是房价不会永久是那个房价，而且2008年70万与2020年70万的实在购买力是不相同的，所以钱银通胀了十几年，你的债款其实一向在稀释，到了2020年，70万现已不是什么大钱了。所以，钱啊，越早借越好，让时刻帮你稀释。闲话不多说，下面立刻打开剖析：

关于通胀：

咱们说，房价上涨的原因之一是钱银现象。每一轮大放水之后，上涨的次序依次是：房价——物价——薪酬。

每一个环节的传导距离大约2-3年。便是说，从房价开端上涨，再传导到薪酬上涨，大约4-6年时刻。

比方相同30年按揭来说，以深圳为例，2015年之前，月供2w，对许多人来说，现已算很高了。可是到了2020年，月供2万，许多人都觉得还能承受：

由于通胀，你的名义薪酬涨了。

这也是现在楼市去泡沫的逻辑：终究经过社会薪酬的遍及上涨，来夯实房价的泡沫。

怎样了解这句话呢？

便是一套房本来400万的，后来涨到了600万，一会儿涨了50%，是不是财物危险很高了？对，高层也知道很高了，所以出台了调控办法，一边摁住房价，一边让钱银逐渐传导到薪酬，过了几年，月薪由1万后来涨到了2万，3万，这个时分咱们一看：哦呵，600万的房子如同也不高了，买啊，冲鸭！

2008年有人说：深圳的房价假如涨不到10假如平方那便是我国城市开展的羞耻！成果他被网友一顿痛骂，由于那时即使是华为的招聘薪酬也仅仅1万出面罢了，可是到了2020年，华为的起薪现已涨到了3-5万，而深圳许多地段的房价早就涨到了10假如平方。

跟着钱银通胀，估量再过几年，华为假如没有关闭，起薪或许会涨到5-7万，那个时分年薪百万也不是令人仰视的数字了。（想想80年代快速致富的典范万元户如同仍是昨日的事，天啊，一去不返的钱银！）

所以，假如你觉得现在月供太高，不要焦虑，耐性撑住5年左右，一定会好转的。这也告知咱们一个道理：假如自住，尽量在才干规模内挑选踮起脚才干够得着的房子，削减置换的本钱。由于若干年后，你现在的烦恼将不是烦恼。

今后当然没问题，关键是前五年怎样还月供？特别是高额月供怎样还？老铁，你赶忙支招啊！

一、永不还贷

房产多军以为负债是财富，在大通胀的布景下，这样的思维现已胜过一般人。多军的方针是经过房产这个杠杆尽或许多地添加负债买入更多财物。多军的观念是，银行的负债是不需求还清的，衍生来说，为什么要还清月供？

对待月供的正确理念是，要破除“还清”这样的认知障碍，尽量保持和添加负债，不断把还入的月供再贷出来。

告贷是什么?告贷绝不是一种要偿还的东西，告贷是一种理财产品。经过优质房产+优质负债这个绝佳的财物组合，完成大通胀年代的反收割，跟着ZF的脚步，收割没有买房和没有负债的韭菜。

从一开端，许多就没想把告贷还清过。“彻底没有告贷”，是一种不行幻想的日子，晚上也是睡不着觉的。通胀每年10%，负债100万每年就赚约10万。没有告贷负债的田园日子早已不在，只需贫民惧怕负债，有钱人是终身都负债的，李嘉诚快100岁了，终身都在负债，这辈子该精彩的也精彩了，今后照样洒脱而去。

二、银行融资的上限（D算法）

在融资告贷方面，个人最大上限能在银行搞多少钱出来？100倍。由低到高，四种算法具体如下：

大部分人的知道和做法停步于A算法和B算法。两者都是财政的静态平衡，即看现在有多大才干就办多大的事。这样的做法，导致经济收入原地踏步或前行非常缓慢。

少部分人能够做到C算法阶段。C算法的中心思维是用个人一切的收入，特别是融资收入（许多人或许都不知道融资收入也是收入）来还清月供。C算法的终究意图，仍是“还清告贷”，也便是依照现金流盈亏平衡的准则，尽或许多贷。C算法的上限大致是年收入的30倍左右。

D算法的中心思维是保持现金流平衡，而不是还清告贷。也便是一向持有财物，一向还账，一向保持利息支出，但永久不结清。

月供自身包括本金和利息，真实消耗掉的仅仅利息，还进去的本金是凝结在房产财物里边的。所以只需求做到收入能够还得起利息就行。D算法首要靠“继续不断地加按揭”，实践中首要做法是切断再典当。这种人对利率彻底不灵敏，乃至年限也不是很灵敏，由于每过几年都要切断重新做。

三、现金流办理

是否能负债加杠杆，不取决于债款额（欠了多少钱），也不取决于债款率（债款额在悉数财物的份额），而取决于现金流状况。首授予月供是一体规划的。

怎样把高额月供准时还到银行账户上，现金流办理是非常重要的。除了买房自然会添加的收入，如公积金、房租等收入，在不添加其他收入的状况下，还月供首要靠现金流办理，即资金的腾挪周转，合理运用。（今后会写怎样进步租金收入）

现金流办理的中心是资金的分配。便是资金的跨期买卖组织，把他人现在的钱挪过来自己运用，把自己未来的钱挪到现在运用。首要做法是经过银行告贷、朋友拆借等，熨平现金流，完成资源的最大化运用。在钱银不断价值下降的状况下，依照当下的购买力确定一笔财物——财物价格上涨、债款担负减轻，能够享用两层盈利。

四、最大化添加收入

大多数人月供压力大的原因，仍是收入太少。需求尽量立异，多发明收入。个人收入首要有：薪酬收入、财物收入、融资收入等。薪酬收入相对固定，财物收入首要是租金收入、知识产权收入等；可是融资收入也是一项重要的收入来历。浅显来讲，为了保持现金流，从其他途径搞来的钱也算收入，哪怕是借的。

充沛发掘作业途径的资源，发明额定收入。作业最重要的含义不是作业自身，而是途径所顺便的资源。比方，体系身份，现在其所顺便的资源仍是可观的，光是银行所赋予的金融资源就能够有200-300万，而且等级越高，额度越大，能够协助直接跨过本钱原始积累阶段。

开发新的收入途径。上班是很简略和轻松的工作，由于有老板做终究的决议，担本质的危险。自己朝九晚五，偶然加加班，能够经常用战术上的勤勉掩盖战略上的懒散。许多人在问，上班之外能做什么呢？支撑房产多军前行的背面是锐意进取的精力，不断立异开展。收入不行还利息，就发明收入。

立异才干生生不息。淘宝、微信、跨境电商、快手、抖音直播等等，风口一个又一个，开展一日千里。关于那些持禄，活着如酒囊饭袋，25岁就看见75岁未来的人来说。每天过着相同的日子。三年之前，三年之后，他们的日子都没有任何改变。关于咱们来说，每天都在尽力想办法还月供。月供的压力巨大，财物端也在敏捷胀大。三年之前，三年之后，便是两番六合。

五、负债优化

负债结构的优化有助于大大地下降月供额度。咱们需求在告贷风口宽松的机遇，运用其他核人的资历，或许拆借腾挪周转，经过切断对敲等方法，将短期的信誉贷朋友拆借等置换成长期的按揭典当贷等，将利率高的残次告贷置换成利率低的优质告贷，也便是我之前说变短为长，借低还高。（具体请翻历史文章）

好了，今日暂时写到这儿吧，我的文章不是按字数收费的，居然也一口气写了几千字，太累了！疼爱宝宝，看完觉得有用的请转发给亲朋，并点个在看，以便计算此类体裁是否受欢迎，我今后再写同一系列。Thx～

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